河南梅溪律师事务所郎建勇

1，查明真实状况

二手房交易双方一般并不相识，所以面对可能的诈骗，就要查明他们的身份及房地产的真实信息。最可信的方法是凭身份证去房地产买卖中心查看房子的真实信息，查询中介店铺的营业执照，从而知道中介企业的资质。到房地产买卖中心查看时，要付30元的成本，除去查询房子情况及产权人信息，同时别忽视了土地情况、房产他项情况、房产权利限制情况等信息，如此就能知道房子是不是已被抵押，是不是被法院查封，是不是按揭贷款买的房屋，贷款额多少等等。如此就不大可能由于被骗上当，买了被抵押的房屋，钱房两空。{HotTag}对于中介公司，可以索要营业执照的复印件。

2，留神付款方法

在房地产交易过程中，付款方法是容易引起争议的条约之一，因此，在签定是应尽量的应对款方法、付款日期、付款第二、第二付款数额做具体的约定。最好的方法是一方先在银行存入现金，双方在银行达成出货，一方取出现金，直接存入他们的账户。必须要选择安全的付款方法。

特别提醒的是有关购房意向金的支付，通常情况下，用户在支付了意向金两天之后，假如卖家赞同供应，那样意向金将自动转为购房定金，此时通常情况下定金是不予退还的。所以建议买家在支付购房意向金时要三思。

假如交易的房屋有贷款，那样在付款时更要特别注意，一般应由卖方提前还款解除贷款，假如卖方自有资金不足可以需要用买方支付首付款一同还款，这个时候交易双方需同时到贷款银行，以免自己支付的首付款被移作他用。

3，确定交房时间

假如达成交易意向，关于交房时间应当在合同中做明确的约定。之前在房子交易过程中，常常会出现由于没在合同中注明交房时间而引发纠纷的，譬如到了约定时间，卖房由于出租或其他缘由而没办法将房子出货给买房，而买房又因没在合同中做有关的说明，买方只可以吃“哑巴亏”。因此，在签定合同过程中，需要注明什么时间卖方将房子以何种方法出货给买方，假如届时不可以按时交房，用户将得到哪种赔偿，房子是不是仍存在出租状况等。通常情况下，在约定时，用户可以以房子总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家根据交房。

4，不要让户口困扰你

买方在核实房地产状况的同时，别忘记了房子连带的户口关系，卖方是不是在售出房子之后将家人的户口同时迁出。之前常常会出现类似的状况，诸如卖方在售出房子之后没将家人的户口同时签出，而致使买方没办法将户口迁入。该约定可在“购房条件约定”条约中“其他约定”中进行注明。同交房时间的约定一样，通常情况下，卖家可以预留一笔钱，在交房时确认了户口状况之后再支付给卖家，这笔钱的数额一般是房子总价的1%左右。

5，当心修理基金被中介“黑吃”

不少买家在买二手房过程中忽略修理基金，中介总是借助这个“缺口”吃进修理基金，这样的状况常常以以下的方法发生：中介告诉卖方二手房修理基金已经所剩无几，通常情况下都是送给买方，而中介在应对买方时则称卖方没将修理基金“送”给你，买方要自己重新办理修理基金，如此以来修理基金就进了中介的口袋。交易双方需当面进行知道，若是将修理基金赠予用户，双方需在“购房条件约定”条约中“其他约定”中进行约定。通常情况下，房子交接时，交易双方需一同到相应的物业管理公司，针对修理基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。

6，“先小人，后君子”

房地产中介一般都预备了重复用的格式合同，这类合同中介一般都非常不错地考虑到了我们的利益，却非常可能包含了对买方不利的霸王条约，所以当签订这类合同时必须要认真阅读条约，不要由于不好意思耽误中介员工的时间而草草签字，对于明显不利于我们的如“不论买卖是不是成功，均应当支付中介成本”的条约。交出房地产证或是买房款，必须要求他们出具收据。

应该注意的是，如中介未促成买卖索要肯定的成本却是适当的。《民法典》第九百六十四条规定“居间人未促成合同成立的，不能需要支付报酬，但可以需要委托人支付从事居间活动支出的必要成本”。

7，佣金怎么样支付

签订了合同，交易双方就要尊重中介机构的中介服务，并诚信支付居间成本。《民法典》426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当根据约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的成本，由居间人负担”。假如交易双方通过中介提供的信息获得联系，私下买卖，企图省去中介成本，不只困难达到目的，还大概承担额外的违约责任。卖方也应当如实向中介及买方告知房地产的真实状况。

有关佣金支付，必须要看了解合同是怎么样约定的：是买方支付中介成本，还是卖方支付，或是双方一同支付，比率各占多少；是一次性支付中介成本还是分阶段，是何时支付成本。上海的有关规定是，交易双方需支付房子总价的2%给中介作为佣金，交易双方一般各占半。

8，保留证据

买卖过程中与他们及中介机构来往的书面材料，如合同、收据、身份证及房地产证等证件的复印件，都应该注意妥善保存，以免将来有纠纷时由于缺少有关的证据而处于不利地位。尤其是中介或是他们的一些决定自己购买或是供应的口头承诺，必须要坚持他们白纸黑字写下来。如他们的买卖事情是由委托人完成的，要保留委托书和证明委托人与受托人关系的文件。《民法典》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的要紧事实或者提供不真实状况，损害委托人利益的，不能需要支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留有关的证据就能有力地保护我们的合法权益。

最后要提醒的是，房子归哪个所有，以房地产机关的登记为准。卖家的房地产证在自己手里并不等于卖家失去了对房地产的权利，完全可以通过挂失重新补办。买卖过程中买家可通过相应的资金监管机构（如网上房产资金监管、部分银行的资金监管等）来约束房地产买卖，确保买卖过程中资金、产权交割得到有效保证。