1、现在处置该问题的司法近况。

现在，人民法院在审理农村房子交易合同纠纷时，对其效力的认定主要有三种看法：1、合同有效。理由是《合同法》规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同方为无效;《〈合同法〉讲解》进一步规定，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法律和国务院的行政法规为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据。国内对农村房子交易到今天没有进行专门立法，国内法律、行政法规对农村房子交易行为亦未作禁止性规定。2、合同无效，但不返还。理由是出卖方的行为本身可以视为对宅基地用权的一种舍弃，而法律并不禁止这种舍弃行为;另外，《合同法》第58条中规定：“……不可以返还或者没必要返还的，应当折价补偿……”。其中“不可以返还”是指事实上的不可以返还，“没必要返还”是指依据实质状况的需要，而用扩张讲解来理解“没必要返还”能更好的主张诚实信用原则，维护买卖安全，保障农村环境稳定。3、合同无效，相互返还，但反悔一方对另一方作出赔偿，处置原则是不诚信者不能益。

2、国内有关法律规定的历史演变。

1982年时国务院拟定过《村镇建房用地管理条例》，该条例第四条规定“严禁交易、出租和违法出售建房用地”;第十四条规定“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，……建房需要宅基地的，应向所在生产队申请……报公社管理委员会批准;确实需要占有耕地、园地的，需要报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地用证明”。第15条规定“因为交易房子而转移宅基地用权的，应按第14条的规定办理申请、审察、批准手续。”“出卖、出租房子的，不能再申请宅基地”“社员迁居并拆除房子后腾出的宅基地，由生产队收回，统一按排用”。从上述规定看，当时的法律禁止建房用地的直接交易，并不禁止房子的交易，只不过规定了房子的交易需要经过有关机关申请、审察、批准。但该条例于1986年被《土地管理法》明令废止。

1986年的土地管理法：第三十八条规定“农村居民建住宅，应当用原有些宅基地和村内空闲地。用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准;用原有些宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”

1999年第二次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。第六十三条“农民集体所有些土地的用法权不能出让、出售或者出租用于非农业建设”。

有关司法讲解：1963年最高法院《关于贯彻实行民事政策几个问题的建议》规定“社员的宅基地，包含有建筑物和没建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不可以出租和交易。但仍归各户长期用，长期不变。宅基地上的附着物如房子、树林、厂棚、猪圈、卫生间等永远归社员所有，社员有交易或出租房子的权利。房子出卖将来，宅基地的用法权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”

1984年最高法院《关于贯彻实行民事政策法律若干问题的建议》则觉得，村镇公民之间因为交易房子转移宅基地用权而发生的纠纷，应依据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审察、批准手续处置。

1991年全国人大法工委给浙江人大的回复中称，不适合将农村房子交易行为按《土地管理法》第四十七条规定的交易或以其他形式非法出售土地行为予以处罚。

国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加大土地出售管理严禁炒卖土地的公告》中规定：“农村的住宅不能向城市居民供应。

24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》强调：“加大农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

浙江高级法院1992年龄要：“交易农村的私有房子，如双方自愿并立有契约，买方已出货了房款，并实质用和管理了房子，又没其他违法行为，只不过交易手续不健全的，应认定交易关系有效，但应着其补办有关手续。”

可见，以上法律只不过禁止或限制农村的土地用权出让、出售或出租，但没直接禁止或限制农村房子的交易和出租。村民出卖房子的后果是不可以再审批宅基地。即使到1999年第二次修正的土地管理法后，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加大土地出售管理严禁炒卖土地的公告》及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》也才有相应的政府规章对此进行禁止，但上述规章均不是《合同法》规定的法律、行政法规。

3、基于上述司法近况及立法演变，笔者觉得，对农村房子交易合同的效力认定，应以有效认定为原则，无效认定为例外;在1999年前的农村房子交易合同一般均应作有效认定。对其理由作如下论述。

从法律原理层面进行剖析。

第一，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的方法订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。”在合同无效的五种情形中，农村房子交易无效最大程度上适用的是第五种情形，即“违反法律、行政法规的强制性规定。”这里只强调违反法律、行政法规的强制性规定，除除此之外，很难作扩充讲解。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讲解第四条规定：“合同法推行将来，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会拟定的法律和国务院拟定的行政法规为依据，不能以地方性法规、行政规章为依据。”这进一步明确了在实质审判工作中，借助“违反法律、行政法规的强制性规定”认定合同无效的适用范围。认定农村房子交易合同无效也是这类规定。“违反法律、行政法规的强制性规定”作为认定合同无效的法定理由，并非简单地看某一个法律、行政法规里的强制性规定，而需要从无效合同的法律后果上去考虑是不是损害国家利益、集体利益或者第三人利益，换句话说，违反法律、行政法规的强制性规定，推导不出损害国家利益、集体利益或者第三人利益而去认定合同无效，这在理论和实践上毫无意义，这就是考察无效合同的害处后果，没风险后果，哪来无效，假如机械地适用，相反地会致使原本合意的双方中任何一方的恶意得到法律上的支持，从而破坏已经形成的买卖秩序。